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在美国洛杉矶,尔湾的别墅算贵的吗?

编辑:天一编辑部   2019-06-20 04:31:38       来源:天一房产网   1735

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  提到美国洛杉矶,我们通常说的有三个概念:洛杉矶市、洛杉矶县、大洛杉矶地区,这三个地区的关系是:洛杉矶市是隶属洛杉矶县的一个城市,洛杉矶县是隶属于大洛杉矶地区。如果拿大洛杉矶地区来比较,无论是旧金山、还是圣何塞等拥揽知名好学区的地区,房价已经在美国均处于前列,毫无疑问秒杀尔湾,因此在本文中我们指洛杉矶县来说。


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  尔湾,加州着名的优秀学区城市。在这里,你会发现在新社区的开盘盛况中,常常是华人挤爆头。时间再久一点,你会看到,在覆盖整个尔湾的着名的四大公立高中(现在是五大)里,华人比例胜过白人!中国虎爸虎妈们抢房抢到国外学区不是吹的。“好学区”才是在尔湾买房的大概率目标。

  

  先来看看目前尔湾房价处于怎样的状态。

  

  尔湾买房,基本上选择的都是以别墅形态为主。这里社区规划从建市的时候就已经开始,环境、规划、治安在美国都属于翘楚。目前中位数达100万,基本上符合要在尔湾买个像样的学区房,需要100万美金这样的说法。


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  尔湾市场上最早年份的房源都随尔湾市建立的时间段开始,1970-1990年代的房产比较主流,主要分布在尔湾的中部偏西,3房以上的别墅房价在100万上下浮动(以下选择的均是3房以上别墅):


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  1970-1980年建的市场在售别墅


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  1980-1990年建的市场在售别墅

  

  最老牌的别墅区在我心目中是属于拥有“美国老克拉情结”人士的首选。一些老别墅虽然经过一些重新的装修,内部看上去更为现代化,同样无法改变我这心里这顽固的印象。当然这些别墅价格也不菲,如Turtle Rock龟岩山的别墅中位数就可以达到155万美金,市场上放量也不多,上至300万美金大约可以买个1990年代的别墅,来感受下这气场。

  

  Zillow上随随便便找了套300万的:420平方米室内面积,占地1456平方米,5房6卫的双层独栋别墅!


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  实木家具在这么大的空间就不会显得沉重,好扎实的幸福感……小编真的不想醒来……

  

  关于此类豪宅就不再YY了,对于尔湾的大部分潜在客户来讲,适合中产阶级选择、甚至适合中国人口味的,基本就分布在90年代以后、尤其是新建的社区了,我们来继续:

  

  1990-2000年代的房产价格可以说是上了一个台阶,分布也更侧重到尔湾北部地区,这个时代建造的房产,在面貌上更为焕然一新,美国别墅的保养品质不错,因此也是目前选择二手房中比较理想的房龄。当然,也鲜为再见到100万美金以下的房子了。


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  1990-2000年建的市场在售别墅

  

  到了2000年以后的十年,房源分布更出现两极化,新建的房产除了向北部转移,能在老牌社区附近新建的房产,突显出“老牌”的价值来,房价开始向140-150万美金冲刺。而北部的主力房价则平稳在110-120万左右。


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  2000-2010年建的市场在售别墅

  

  而在2010年以后,尔湾北部偏东地区开始集合了美国众多知名开发商联合开始开发此地,打造全新的社区。知名的Lennar等大开发商均在其中,大量新房开始建设,得益于尔湾的声名远播、学区教育品质的稳定、美国房产市场回暖的大背景,在此购房的华人大幅上升,选择新社区、更为现代、成熟的生活环境的客户不乏其人,众多房产仅在1-2年内即告售完。


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  2010年至今建的市场在售别墅

  

  由于这部分地区新建房产比较密集,以至于新开设的第五大公立高中Portola High也是覆盖了这片地区的,师资力量有部分是从之前的“四大”集合过去,但目前尚未计入各类评分因此暂时看不到实际成绩。


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  在这些美国本土杰出的开发商的共同努力下,成熟、便捷、丰富的配套及可满足多样需求的多类型物业集成了气场惊人的新兴尔湾居住区,其中橙县大公园的房产拥有目前全世界最大的公园系统、是尔湾最受瞩目的开发项目之一。它处于整个橙县的中心,被前市长Larry Agran称为“尔湾的心脏和灵魂”。

  

  在洛杉矶,尔湾的别墅算贵的吗?

  

  2005年,全美最大开发商莱纳以6.5亿美元拍得大公园的土地,并将近1/3的面积用于建设公园。

  

  橙县公园的占地面积约1,400英亩,是纽约中央公园的两倍,在全美大型社区规划中排名第九。

  

  目前,大公园的规划相继落实,如:运动公园(已开放)、高尔夫球场俱乐部(2019年春天建成开放)、野生动物走廊(今年破土动工)、The Pools(2017年已开放)等;

  

  周边项目社区配套一流,全美知名顶级教育资源,如着名的尔湾联合学区、加州大学尔湾分校等。项目位于获奖连连的Irvine Unified学区之内。包括Canyon View小学,Jeffrey Trail中学,以及Potolar High、Northwood High等。

  

  占据绝佳的地理位置,周边多个大型购物中心,如尔湾光谱中心、南海岸购物中心等。倡导绿色的生态环境以及环保的社区理念。


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  整个橙县大公园的开发,紧邻大公园周边,在以莱纳公司、William Lyon Homes为首的全美10余家顶级房产开发商,共将建造9000余户住宅、138英亩社区公园。大公园住宅社区,也被正式列为尔湾城市规划第51号区域。大公园社区目前是全美最具标杆性大型新房社区。

  

  社区均获得众多社区建设及规划大奖:全美最佳生活奖,年底最佳社区,最佳可持续社区奖,年度大型规划社区奖。

  

  在洛杉矶,尔湾的别墅算贵的吗?

  

  一期:Pavilion Park(一年前已售完)

  

  二期:Beacon Park(已售完)

  

  三期:Parasol Park(已售完)

  

  四期:Cadence Park(2018年开盘,销售过半)

  

  五期:Novel Park:4月开盘,分为7个社区,拥有联排、独立屋


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  回到尔湾别墅在洛杉矶算不算贵这个话题。

  

  尔湾的房产从比较老的建筑到全新开发的社区,其实一直延续着“社区规划”的命脉,无论怀旧还是现代,都可圈可点,也绝对是加州可以给到一个安心生活的理想宜居地,它的成熟度和大小环境的和谐,不是一蹴而就的。而它的学校也是在加州屈指可数,因为基本上公立高中都能达到9-10分(满分)这样优秀的程度。因此它绝对可以满足中国客户的主要刚需。

  

  相比美国南部的休斯顿、奥兰多等城市,尔湾并不是短期升值的“投资型”资产,自住的需求大于租赁投资,保值价值大于升值性能。有些人觉得尔湾房子贵,可能是拿它和美国其他投资型城市的房价及同类物业做了比较,而忽略了它的学区价值和市场特点,也忽略了它“保值”的战略性地位;也有可能是参考了洛杉矶的“发展中城市”如奇诺(别墅中位价51.3万),或者更小些的钻石吧(别墅中位价73.2万)、核桃市(别墅中位价78万),但是,又忽略了当地的经济产业背景和规划的差距……

  

  参照物不同,得出的结论自然千差万别。最终我们的选择,都还是会回到从自身经济实力、置业目的出发,经过理智的审判和喜好的鞭策,通向我们理想中的住宅。


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